Кого можна тримати в снт

Особенности садовых некоммерческих товариществ: плюсы и минусы

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это объединение участков и их собственников с целью возделывания земли и садоводства. Важное отличие от других форм загородных товариществ в том, что в СНТ земли предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ, а значит, постройка зданий на участках необязательна. Назначение земли серьезно влияет на возможности собственников.

Главный конкурент СНТ по постройке дач за пределами населенных пунктов — дачное некоммерческое партнерство (ДНП). От СНТ его отличает противоположное назначение земли. Здесь на участке обязательно должен быть построен жилой объект, а вот сельскохозяйственные или другие земледельческие работы возможны, но необязательны.

СНТ, как и ДНП, обычно находятся за пределами населенных пунктов, но могут располагаться недалеко от них, чтобы была возможность пользоваться инфраструктурой, в том числе общественным транспортом. Поскольку земли товариществ находятся за пределами городов и поселков, то присвоить им физический адрес очень сложно. Именно это затрудняет регистрацию прописки в СНТ.

Получать разрешение, чтобы установить домик на участке СНТ, не нужно. Достаточно сообщить о нем администрации. Это касается жилых домов, бань и хозяйственных построек. Но строения должны отвечать определенным условиям:

  • они не должны использоваться в коммерческих целях;
  • их технически невозможно разделить на квартиры;
  • высота составляет не более 20 м и трех этажей.

Есть также ряд требований в целом к застройке в СНТ, которые важно соблюдать:

  • отдано под застройку не более 30% земли;
  • сооружения должны находиться в определенном отдалении от заборов: мелкие — на расстоянии не менее 1 м, жилые дома — 3 м и более, постройки для содержания домашних животных — не менее 4 м, строения располагаются не менее чем в 5 м от дороги;
  • забор не должен превышать 1,5 м в высоту и затенять соседние участки. Это требуется, чтобы не мешать основному назначению земель — выращиванию сельскохозяйственных культур.

Форма товарищества предполагает, что собственники участков самостоятельно, за счет членских взносов в СНТ, обслуживают общие территории — дороги, инфраструктурные объекты, коммуникации.

Плюсы СНТ

  • Предполагается, что земли СНТ предназначены для садоводства, а значит, подходят по своему составу для выращивания растений. Если ваша цель — купить участок под огород или выращивания сельхозкультур, СНТ подойдет идеально.
  • Стоимость таких участков, как правило, ниже, чем у ИЖС, но немного выше ДНП.
  • Вы можете сэкономить и не возводить жилые дома, ограничившись, например, только сараем.

Минусы СНТ

  • Сложно прописаться в доме в СНТ.
  • Проведением коммуникаций собственники занимаются самостоятельно.
  • Форма товарищества предполагает, что вам необходимо договариваться со всеми членами СНТ о любом серьезном изменении, которое тех может коснуться.
  • Какой бы дом вы ни построили на земле СНТ, он будет считаться дачным. Таким образом, нет смысла строить дорогие здания, если вы собираетесь в перспективе свою дачу продавать, — стоимость ее будет ниже.
  • Отдать под залог участок тоже будет сложнее, банки не всегда готовы принять такую землю.
  • Участки редко превышают по площади более 15 соток.

Закон об СНТ

Товарищества регулирует ФЗ № 66 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Документ этот принят недавно и пересматривает многие понятия, которые содержались в предыдущем законе, теперь недействующем. В частности, из закона убрали термин «дача». Его заменили СНТ и ДНП.

Важно отметить, что членские взносы, которые должны выплачивать все участники товарищества, идут в том числе на налоги. СНТ должны уплачивать налог на объекты, находящиеся в общей собственности, за дороги, воду и ФОТ трудоустроенных рабочих. За частные здания, даже нежилые, собственник платит налоги самостоятельно.

Покупка участка в СНТ

Чтобы купить или продать участок в СНТ, нужно подготовить пакет документов:

  • документы, подтверждающие право владения жильем на участке, то есть свидетельство на право собственности. Если оно не оформлено, потребуется предоставить в Росреестр технический план дома и выписку на землю из ЕГРН. По дачной амнистии собственность оформляется довольно просто;
  • документы на землю — кадастровый паспорт и план земельного участка;
  • межевое дело на участок. Его можно получить в БТИ;
  • документы, согласно которым была получена или приобретена недвижимость. Договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о наследовании;
  • выписка из ЕГРН;
  • справки из СНТ об отсутствии у собственника долгов перед объединением.

СНТ или деревня

Учитывая все возможные минусы СНТ, можно предположить, что лучше купить дачу в деревне или другом населенном пункте. Однако эксперты не советуют торопиться с решением. По мнению опытных риелторов, качество домов на землях СНТ, как правило, выше. Именно на земле вне населенных пунктов, ближе к природе, строят надежные и удобные здания. В то время как в деревнях зачастую продается «старый фонд».

Важным различием является и стоимость жизни. В деревне она будет ниже, ведь собственник платит только за себя — налоги и коммунальные услуги. Обо всем остальном заботится администрация поселения. Качество уборки, воды или ремонта дорог собственники не могут контролировать. В СНТ же собрание членов решает, какую охранную организацию привлечь, сколько раз чистить дороги и как вывозить мусор. Но и членские взносы необходимо платить регулярно, и чем выше запросы собственников, тем больше будут ежемесячные отчисления.

Как перевести СНТ в ИЖС

У индивидуального жилищного строительства (ИЖС) перед СНТ есть несколько серьезных преимуществ, которые влияют на стоимость и предпочтения покупателей. ИЖС позволяет оформить юридический адрес, прописать жильцов, отдать участок или дом на нем под залог банку. Но главное — это то, что собственники ИЖС не платят членские взносы, все административные и коммунальные вопросы решает муниципалитет. Поэтому часто собственники пытаются перевести вид использования земли с садового на пригодный для жилого строительства, а значит, и для прописки.

Чтобы перевести участок в ИЖС, у него должно быть основное или дополнительное назначение земли — именно ИЖС. Кроме этого, участок должен находиться в населенном пункте и не превышать площади, принятой для конкретного региона.

Только собственник может перевести участок, ему необходимо предоставить пакет документов в территориальное отделение Росреестра. Если же ИЖС является дополнительным видом использования, то придется пройти комиссию и получить разрешение администрации.

Распространены случаи, когда участки СНТ находятся за пределами населенных пунктов. Прописаться в домах на них все же можно. Для этого необходимо, чтобы здание прошло комиссию на пригодность к проживанию, получить подтверждающее решение суда, официальный адрес. Вот тогда можно будет закрепить за ним официальный адрес прописки. Если вы построите или купите в СНТ жилой дом с пропиской, то можете использовать для этого материнский капитал. Важно лишь, чтобы деньги пошли именно на жилье, а не на землю.

Земля СНТ

С участками, которые находятся в собственности у членов, более-менее понятно. Это личная собственность. Но у СНТ есть еще земли общего пользования, из-за которых часто разгораются споры, — это дороги, овраги, земли под ЛЭП и коммуникациями. Границы общих земель должны быть обозначены и занесены в реестр. Изменения в законе ужесточили процедуру выделения участков из земель общей собственности. Теперь, чтобы сделать это, необходимо внести изменения в проект общей территории и межевания земель. Это должно предотвратить случаи самозахвата земель. Для приватизации общих земель требуется собрание правления СНТ, ревизионной комиссии и представителей местных органов самоуправления и их согласие.

Управление садовым товариществом

Закон ограничивает минимальное число членов товарищества — должно быть семь или более собственников. Причем все они должны быть владельцами земель или арендовать муниципальные земли пожизненно, иначе вступить в СНТ невозможно. Собрание членов СНТ принимает ключевые решения по всем вопросам. Правление и его председатель занимаются текущими делами, повседневным управлением товарищества. Избираются они собранием членов и действуют на основании устава СНТ. Председатель правления занимает свою должность не более пяти лет, но собрание членов может инициировать его смену досрочно. В СНТ также должен быть еще один орган — ревизионная комиссия.

Председатель правления обязан подписывать финансовые документы, представлять СНТ в судах, открывать и закрывать расчетные счета, заключать иные сделки от имени товарищества, нанимать в СНТ персонал, выдавать доверенности.

Ревизионная комиссия состоит из трех и более человек, среди которых не должно быть членов правления СНТ или их родственников. Комиссия подчиняется собранию членов СНТ и следит за исполнением правлением поручений общего собрания, проводит финансовую и хозяйственную ревизию один раз в год или чаще.

Комментарий эксперта

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Нельзя сказать, что в связи с изменениями в законодательстве у участников СНТ появились какие-то преференции. Все ждут изменений в вопросе газификации, но решится он не раньше 2023–2025 годов. Появился единственный плюс — возможность прописаться по суду. Но процесс этот также нелегкий. Нужно провести экспертизу дома и получить разрешение суда о его пригодности к проживанию.

Однако стоит сказать, что с 1 января 2021 года на СНТ возложен ряд новых требований и запретов, в основном направленных на улучшение противопожарной обстановки. Например, необходимо убирать мусор, косить траву, сообщать в пожарную охрану о ремонтах дорог, появились требования к шлагбаумам и другие обязательства. Все это будет действовать до 2026 года. За нарушение предусмотрен штраф 3 тыс. руб., для должностных лиц — от 6 тыс. до 15 тыс. руб.; для юридических лиц — от 150 тыс. до 200 тыс. руб.

Для покупки я бы выстроила следующий рейтинг:

  • ИЖС — лучший вариант для строительства капитального загородного дома. Хотя такие участки дороже, но и реализовать его можно будет дороже при необходимости. Они находятся в населенных пунктах, где коммуникациями, дорогами и инфраструктурой занимается администрация;
  • ДНП — если вам достаточно огорода и дачного домика на лето, лучше выбрать этот вариант. По стоимости он дешевле ИЖС. Хотя дом здесь и можно будет построить хороший, добротный, но только без возможности прописаться;
  • СНТ — такие участки зачастую расположены в красивых местах с хорошей экологией и более плодородной почвой для выращивания овощей и растений. Большой плюс — ценообразование. Такие участки дешевле ИЖС. Но в ДНП и СНТ все расходы по содержанию ложатся на плечи участников товарищества. Члены СНТ платят за все сами — вывоз мусора, уборку территории, строительство и обслуживание дорог, КПП, коммуникаций. Членские взносы назначаются на общем собранием. То есть за счет государства ничего не происходит. Причем тарифы в СНТ также чуть выше, чем в ИЖС. Да и банки неохотно берут их в залог.

Чтобы избегать злоупотреблений со стороны правления СНТ, необходимо знать свои права. Если вы являетесь членом СНТ, то, согласно уставу СНТ, председатель обязан показать вам документы по заявлению. Если получаете отказ, то обращаетесь в суд. Параллельно идете в налоговую с заявлением о сокрытии доходов СНТ и искажении предоставляемой информации. Однако это достаточно длительный процесс. Поэтому советуем предварительно уведомить о своем намерении обратиться в суд председателя. Возможно, он передумает, и вопрос решится полюбовно. В противном случае вы можете инициировать общее собрание, на котором предложить участникам СНТ провести внешний аудит, результаты которого будут приложены к заявлению в суд. Вы также можете инициировать на общем собрании смену председателя СНТ.

В России действует дачная амнистия — упрощенная система оформления прав собственности на неучтенные земельные участки и загородное имущество. Началась она в 2006 году в рамках 93-ФЗ, 19 декабря 2020 года ее продлили до 1 марта 2026 года.

Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки. Чтобы зарегистрировать земли под ИЖС или личное подсобное строительство в границах населенных пунктов, требовалось разрешение. Теперь это требование отменили.

Дачную амнистию продлевали уже много раз. Если на момент ее завершения в России останется по-прежнему много неучтенных земель, думаю, ее пролонгируют снова, так как это важно и для государства, и для владельцев объектов. Цель правительства — сделать рынок более прозрачным, вовлечь в гражданский оборот как можно больше загородной недвижимости. Все-таки это дополнительный доход для казны. Владельцы участков, в свою очередь, без регистрации в Росреестре не смогут ни продать, ни подарить землю, ни передать в наследство. К тому же такую недвижимость после окончания амнистии могут признать самостроем и снести по решению суда.

«С газом все очень сложно»: почему я выбрала ИЖС вместо СНТ

В 2020 году я купила участок в Подмосковье и переехала за город.

Требований у меня было немного: площадь не меньше 10 соток, пригодный для купания водоем поблизости и статус — строго индивидуальное жилищное строительство, ИЖС, с возможностью прописки. Ниже расскажу, почему не рассматривала СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это очень большая тема. Попробую охватить хотя бы основное.

Лотерея с председателем. На землях ИЖС за окружающую инфраструктуру отвечает местная администрация. Чаще всего она справляется с этим плохо, но собственникам хотя бы есть с кого спрашивать за нечищенные дороги, негорящие фонари и прочее. В СНТ все вопросы — к председателю, а он может быть ответственный или безответственный, честный или не очень. Не хотелось рисковать.

Взносы. В тех товариществах, где финансовая нагрузка маленькая, обычно ничего не делается, а если ситуация иная, то и взносы большие. На землях под ИЖС никаких взносов нет. Необходимый минимум — дорогу, освещение — обязана обеспечить местная администрация. Все остальное делается по договоренности с соседями, но исключительно на добровольной основе.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Зависимость от других собственников. В СНТ надо все согласовывать с другими членами товарищества — вплоть до того, какой забор поставить. Например, на даче у моих родителей, где мы с сыном жили раньше, между соседями нельзя было ставить глухой забор, только сетку-рабицу , а мне не хотелось ходить по своему участку под постоянным наблюдением посторонних людей.

Более высокий налог на землю и недвижимость. Почему ставка за дом в деревне ниже, чем за дачу в СНТ, я не знаю. Кроме того, налоговые ставки разные в каждом регионе. Но тем не менее разница в деньгах существует — это факт.

Меньшая мощность электричества. На землях под ИЖС обычно выделяют 15 кВт на участок, а в СНТ — 5 кВт, в лучшем случае 7 кВт. Для современных домов, где все на электричестве, такой мощности очень мало.

Высокие тарифы на электроэнергию. Это, пожалуй, самое важное. У родителей на даче сейчас — 6,73 ₽, а у меня — 4,71 ₽. Разница существенная, особенно если учитывать, что до подключения газа обычно проходит года два, и то при самом благоприятном раскладе.

Ограничения по условиям подключения к газу. На землях ИЖС сейчас действует путинская программа догазификации: до границы участка трубу ведут бесплатно. На СНТ, как и на другие объединения коллективной собственности, эта льгота не распространяется, да и вообще с газом там все очень сложно.

Чтобы провести трубу в СНТ, все собственники должны собраться, проголосовать, принять общее решение и, по сути, скинуться на возможность подключения ресурса. Это фантастически дорого и невероятно сложно с точки зрения бюрократии. В СНТ моих родителей большинство — и я в том числе — проголосовали против. Банально потому, что дачу мы используем именно как дачу, в летнее время — подводить газ к летнему домику нам невыгодно. Соответственно, люди, которые в нашем СНТ построили дома для постоянного проживания, оказались заложниками соседей: пока большинство против, газ подвести не смогут.

Споры из-за прокладки коммуникаций. Не все члены СНТ регистрируют свои дома как жилые, а газификация нежилой недвижимости — это вообще отдельная история. И даже если дело все же доходит до проведения трубы, начинаются споры, по чьему участку она пойдет. Не дай бог у кого-то отрежут кусок земли под это дело — опять новые собрания, согласования и бесконечные соседские споры.

А когда ты единственный собственник участка ИЖС, ничего и ни с кем обсуждать не нужно. Если это обычный дом в обычной деревне, не в глухом лесу или на горе, то заполняешь на сайте типовую заявку, подписываешь типовой договор — и все быстро и легко делается.

Квартира вроде как твоя, ты можешь делать там что угодно, но подъезд, подвал и крыша — общие. И ты не можешь перекрасить стены на лестничной клетке, построить в подвале кладовку или провести себе через окно газ — нужно собрание собственников, на котором примут коллективное решение.

Вот в СНТ точно так же . Участок земли твой, но дороги, фонари, забор, инфраструктура — общие, и нужно согласовать с соседями, какой поставить забор, где закопать трубу и так далее. А на участке с назначением ИЖС ключевая буква — И, «индивидуальное». Собственник у такой земли один, и все решения принимаются единолично. Так что, на мой взгляд, формат ИЖС для жизни лучше.

Читатели продают и покупают жилье. Истории о сделках с недвижимостью

СНТ для садоводства, ИЖС для жилья. Это как бы из названия следует 🤷🏻‍♂️ Абьюзить систему и обустраивать постоянное жилье на дачных участках — ну такое.

С другой стороны, приводить в качестве аргумента экономию в 2 тысячи рублей в месяц на электричестве (если тратить 1000 квт/ч) при цене вопроса “участок 10 соток в Подмосковье + дом” — есть такой механизм психологический защиты под названием “рационализация”, когда придумывают своим решениям какие-то логичные оправдания, хотя причина, по которым принималось решение, совсем другая. 🤔

Карина, +1.
Никогда не понимал, когда люди из СНТ пытаются сделать деревню и начинают собирать деньги в безумных количествах со всех садоводов на все свои хотелки.
СНТ это выращивание овощей и шашлыки на природе, а ИЖС это все остальное, хоть корову заводи хоть коня.

Дмитрий, по сути все зависит от места.
Если место хорошее – то почему бы и не жить .

Дмитрий, не совсем так. Сельхоз. Животных можно заводить только на земле со статусом Личное подсобное хозяйство. Например, в Коттеджном поселке все дома стоят на земле ИЖС. Попробуйте там завести корову либо козу, даже куры под большим вопросом. Так что статус земли ИЖС не дает полную свободу. И с забором тоже все надо согласовывать.

Дмитрий, Деньги собирают на самое необходимое для поддержания инфраструктуры в безопасном состоянии. Спецтранспорт должен дойти к СНТ и по СНТ беспрепятственно к каждому участку. Поэтому дороги и летом и зимой должны соответствовать этому требованию. Освещение мест общего пользования в темное время суток необходимо. Хотя можно ходить и с фонариками и с факелами в отсутствие особого режима пожарной опасности. Выращивание овощей – это значительный труд, финансовые затраты, расходы электроэнергии, воды. Значит СНТ содержит сети энергоснабжения, бурит скважины или тянет водопровод. Вы немного упростили нахождение на природе с палаткой в лесу или у реки, где на костре в котелке кипит уха из только что выловленной рыбы. На СНТ от инфраструктуры не уйти. Возможно проложить оптоволокно для интернета действительно излишество, но видеокамеры на перекрестках 95 процентов садоводов проголосовали за. Это безопасность нахождения людей на территории. Исторически сложилось, что вначале становления садовых товариществ земля отдавалась и закреплялась за определенными предприятиями, для работников этого предприятия. Эти предприятия во многом обустроили и содержали инфраструктуру садоводства для своих работников. Считалось даже престижным иметь такие товарищества. Прошло 40 лет и многие товарищества остались вариться в собственном соку, на свои зарплаты и пенсии содержат места общего пользования и инфраструктуру, которой пользуются. Для облегчения процесса и понимания происходящего придумали Федеральный закон – 217. Этим летом дополнили поправками фз 319. Целиком и полностью узаконили обязанность содержать выделенные территории СНТ за счет членов товарищества. Тема интересная и далеко незаконченная.

Даже с учетом бесплатного подвода трубы до границы участка, расходы на подключение дома + оборудование очень существенные. Это 3-5 сотен тысяч рублей.
Тут, помимо цены проекта и прокладки, нужно считать стоимость отделки бойлерной. Окна, двери, вентиляция, отделка стен.
Электрокотел лишен всех этих расходов.
И тут начинаем считать: современный энергоэффективный (мой для примера) дом жилой площадью 80 кв.м. зимой потреблял (перевожу сразу в рубли) 8000 рублей. Летом потреблял 2500 рублей. Это и обогрев (теплые полы на воде), и гор. вода, и канализация, и водопровод, и свет, и приготовление пищи, и стирка, и посудомойка. (мне кажется тут на 2500 в месяц только стирка).
Если мне подключить газ, тратить я буду вдвое меньше. И окупится эта газификация за 100 зимних месяцев. Т.е. никогда. К чему этот гемор за свои деньги?
Да, если дом большой или холодный то вариантов нет.

У меня участок ИЖС в 15 км от СПб. Никаких услуг от администрации МО нет. Снег чистим сами, уличный свет сделали сами, траву на дорогах косим сами, договор на вывоз мусора свой. А налог за землю ИЖС платишь по полной.

Related Post

Що можна капати в нос при вагітностіЩо можна капати в нос при вагітності

Для вагітних жінок найбезпечнішим і найкращим варіантом для назального застосування є препарати на основі морської солі, тобто, ізотонічний (концентрація солей до 0,9%) або гіпертонічний (концентрація солей понад 0,9%) сольові розчини,

Чим відрізняється фітосанітарний сертифікат від карантинногоЧим відрізняється фітосанітарний сертифікат від карантинного

Фітосанітарний сертифікат (оригінал) супроводжує вантаж до пункту призначення, а в разі проведення митного оформлення в пункті пропуску на державному кордоні України оригінал фітосанітарного сертифіката залишається на ППКР, а вантаж до